Todo lo que hay que hacer, en orden: dónde aparecen los remates del circuito de Barranquilla, cómo se decide si un bien está bueno, cuánta plata hay que mover y cuándo, cómo se oferta para ganar, y qué toca hacer después de la adjudicación para terminar con las llaves en la mano.
Los cursos de remates venden "inmuebles al 30% de su valor". El CGP no permite eso. Empiece por el número real.
Un remate judicial es la venta forzada en pública subasta de un bien embargado dentro de un proceso ejecutivo. El juez fija el precio mínimo, publica un aviso, recibe ofertas en sobre cerrado y adjudica al mejor postor. No se negocia con el dueño, no hay comisión de inmobiliaria y no hay escritura de compraventa: el título es el acta de remate más el auto aprobatorio, registrados en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Mucho material en internet —y varios cursos— repiten que si el remate queda desierto la base baja automáticamente a 50% y luego a 40%. Eso era el Código de Procedimiento Civil, derogado. Bajo el CGP la base sigue siendo el 70% del avalúo en las licitaciones siguientes; lo que puede bajar el precio es que un acreedor aporte un avalúo nuevo (o el deudor, si pasó más de un año desde el anterior) art. 457. Si alguien le vende la fórmula del 40%, está desactualizado.
No en la ley, sino en el avalúo: cuando el avalúo del proceso quedó viejo o bajo frente al mercado, el 70% puede ser 50–60% del comercial. Cuando el avalúo quedó alto, el 70% es precio de mercado y el negocio no existe.
En la posesión. Un inmueble que el secuestre nunca aprehendió y que el deudor sigue ocupando puede tardar meses en entregarse. Ese tiempo y ese costo son suyos, no del juzgado.
En Barranquilla los buenos lotes del norte tienen postores profesionales que conocen el expediente completo. Su ventaja no es la velocidad: es leer el proceso mejor que ellos.
Todo lo que sigue sale del CGP. Cada fila es verificable contra el artículo citado.
| Qué | Regla | Norma |
|---|---|---|
| Antes de fijar fecha | Debe haber orden de seguir la ejecución en firme, embargo, secuestro y avalúo hechos, y citados los acreedores hipotecarios o prendarios | art. 448 |
| Base de licitación | 70% del avalúo. Una oferta por debajo de la base es inválida y no se lee | art. 448 |
| Aviso | Se publica un domingo, en listado de un periódico de amplia circulación local, con mínimo 10 días de anticipación | art. 450 |
| Contenido del aviso | Fecha y hora de apertura · descripción del bien (matrícula y ubicación si es inmueble) · avalúo y base · juzgado y radicado · nombre, dirección y teléfono del secuestre · porcentaje para hacer postura | art. 450 |
| Certificado en el expediente | Debe obrar certificado de tradición y libertad expedido dentro del mes anterior a la apertura | art. 450 |
| Depósito | 40% del avalúo, en dinero, consignado a órdenes del juzgado antes de ofertar | art. 451 |
| Excepción al depósito | El único ejecutante o el acreedor de mejor derecho puede rematar por cuenta de su crédito sin consignar, si el crédito equivale al menos al 40% del avalúo | art. 451 |
| Cuándo se oferta | Dentro de los 5 días anteriores al remate (oferta reservada, no hay que asistir) o dentro de la primera hora de la audiencia | arts. 451–452 |
| Forma | Sobre cerrado con la oferta firmada y el depósito. Las ofertas son irrevocables | art. 452 |
| Empate | Se invita a los empatados a mejorar; si ninguno mejora, gana quien ofertó primero | art. 452 |
| Acta | Deja constancia de las dos mejores ofertas, el rematante, el bien y el precio | art. 452 |
| Pago del saldo | 5 días siguientes a la diligencia, descontando el depósito, más el recibo del impuesto de remate si aplica | art. 453 |
| Si no paga | Se imprueba el remate y se pierde la mitad del depósito a título de multa | art. 453 |
| Nulidades | Las irregularidades se sanean si no se alegan antes de la adjudicación. Revisar antes, no después | art. 455 |
| Auto aprobatorio | Dentro de los 5 días siguientes al cumplimiento: cancela hipotecas, prendas, patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar; levanta embargo y secuestro; ordena entrega y expide copia del acta para registro | art. 455 |
| Reserva de dineros | El juez debe reservar del producto del remate lo necesario para impuestos, servicios públicos, administración y gastos de depósito causados hasta la entrega | art. 455-7 |
| Entrega | El secuestre entrega dentro de 3 días; si no lo hace, el rematante pide al juez y la diligencia se practica dentro de los 15 días siguientes | art. 456 |
| Oposiciones a la entrega | No se admiten en la entrega del bien rematado, ni derecho de retención del secuestre | art. 456 |
| Remate desierto | Se señala nueva fecha con la misma base; si vuelve a fracasar, cualquier acreedor puede aportar avalúo nuevo | art. 457 |
Las audiencias de remate pueden hacerse por videoconferencia (Teams suele ser la plataforma) y el parágrafo del art. 452 permite pujas electrónicas bajo responsabilidad del juez. En la práctica: la oferta y el depósito se radican digitalmente, y usted se conecta a la audiencia. Confirme la modalidad en el micrositio del juzgado para cada remate — no es uniforme entre despachos.
No hay un portal único nacional. Son cinco canales, y hay que barrerlos todos, todas las semanas.
Cada juzgado publica sus avisos en su propio micrositio de la Rama Judicial, en la pestaña Remates. Para Barranquilla los dos nodos que concentran ejecución son:
ramajudicial.gov.co/web/juzgado-0NN-civil-municipal-de-barranquilla/remates y
…/juzgado-0NN-civil-del-circuito-de-barranquilla/rematesEn Google, una vez por semana:
site:ramajudicial.gov.co barranquilla "aviso de remate" 2026
site:ramajudicial.gov.co barranquilla remate matrícula 040-
Los folios de Barranquilla empiezan por 040-; es el filtro más limpio para separar
los inmuebles locales del resto del país.
El aviso del art. 450 se publica un domingo en un periódico de amplia circulación local. En Barranquilla, eso es normalmente El Heraldo (sección de judiciales/clasificados). También conviene mirar los edictos de Asuntos Legales (La República), que agrega avisos de remate de todo el país. El aviso sale 10 días antes: ese es su reloj.
El juez puede encomendar el remate a un martillo (el más conocido es el del Banco Popular). Ahí el remate es a viva voz o electrónico y hay comisión del martillo a cargo del comprador: súmela al costo.
Con el radicado del aviso, entre a consultaprocesos.ramajudicial.gov.co y lea las actuaciones del proceso: ahí se ve si hay recursos pendientes, tercerías, acreedores hipotecarios citados, remates anteriores improbados y —lo más importante— si el secuestro se practicó de verdad.
De cada 20 avisos, 17 no sirven. Estas seis preguntas los eliminan antes de gastar plata en certificados.
Si el aviso dice "el 50% de los derechos" o "derechos proindiviso", usted queda de comunero con un desconocido y tendrá que ir a un proceso divisorio. Descarte, salvo que ese sea exactamente su negocio.
Si en el certificado la adquisición está anotada como falsa tradición (posesión, mejoras en terreno ajeno), no está comprando dominio pleno. Descarte si su plan es revender o hipotecar.
Un avalúo de hace 3–4 años en el norte de Barranquilla suele estar por debajo del mercado: bueno. Un avalúo reciente hecho por perito del ejecutado suele estar inflado: el 70% ya es caro.
El aviso debe traerlos. Llame. Si el secuestre nunca tomó el bien o no sabe quién lo ocupa, está comprando un pleito de posesión, no un inmueble.
No el 70% del avalúo: el 40% del avalúo tiene que estar consignado antes de ofertar, y queda inmovilizado. Si no lo tiene disponible, el remate no es para este mes.
Cinco días hábiles, sin prórroga y sin crédito bancario que alcance a desembolsar. Si el saldo depende de vender otra cosa, no oferte: la multa es la mitad del depósito.
Presupueste 2 a 5 días y unos pocos cientos de miles de pesos. Es barato al lado de una oferta irrevocable mal hecha.
Pida el certificado de tradición y libertad en vur.gov.co o en el botón de pago de la SNR (electrónico ≈ $23.000, físico ≈ $24.300 en 2026). No lea solo la última anotación: léalas todas, de la primera a la última. Busque:
| Concepto | ¿Le llega al rematante? | Dónde se verifica |
|---|---|---|
| Impuesto predial | Sí — es gravamen real sobre el predio. El juez debe reservar del producto del remate para pagarlo (art. 455-7), pero hay que pedirlo expresamente | Estado de cuenta predial · Barranquilla |
| Valorización | Sí, misma lógica que el predial | Secretaría de Hacienda Distrital |
| Cuotas de administración (PH) | Sí — Ley 675 de 2001 establece solidaridad del nuevo propietario. En un edificio con 2 años de mora esto puede ser decenas de millones | Certificación escrita del administrador del conjunto |
| Servicios públicos | En principio son del suscriptor, no del inmueble, pero reconexión y refinanciación se negocian con la empresa antes de habitarlo | Air-e · Triple A · Gases del Caribe |
| Gastos del secuestre / depósito | Salen del producto del remate antes de repartir | Expediente |
El juez está obligado a reservar del producto del remate lo necesario para impuestos, servicios públicos, administración y gastos de depósito causados hasta la entrega. Muchos rematantes pagan esas deudas de su bolsillo y nunca las reclaman. Pida por escrito esa reserva en el mismo memorial con que consigna el saldo, con las certificaciones de deuda anexas.
El precio de remate no es el costo. Presupueste sobre el total.
| Momento | Concepto | Orden de magnitud |
|---|---|---|
| Antes de ofertar | Depósito judicial en Banco Agrario, cuenta del juzgado, concepto "remate" | 40% del avalúo |
| Antes de ofertar | Certificados, abogado, visitas | $0,3 – 3 M |
| Remate + 5 días | Saldo del precio (precio ofertado − depósito) | el resto |
| Remate + 5 días | Impuesto de remate si aplica — el art. 453 lo condiciona; pregunte en secretaría del juzgado antes de la audiencia | verificar |
| Registro | Impuesto de registro (departamental, Atlántico) | ≈ 1% del valor |
| Registro | Derechos de registro ORIP (tarifa anual SNR) | ≈ 0,5% |
| Registro | Protocolización en notaría del acta y el auto (bienes registrables, art. 455-3) | tarifa notarial |
| Post-entrega | Predial, valorización y administración atrasados (reclamables contra la reserva del art. 455-7) | variable — el rubro que más sorpresas da |
| Post-entrega | Reparaciones. Un inmueble entregado por vía judicial rara vez se entrega bien | 5 – 15% del valor |
| Si hay martillo | Comisión del martillo | según reglamento |
Como la oferta es en sobre cerrado e irrevocable, no hay segunda oportunidad para corregir. Calcule su tope antes, y ofértelo.
1. Si la oferta máxima queda por debajo de la base, el remate no sirve: no oferte, ni por nostalgia.
2. Si queda por encima, oferte su máximo — no la base. La base es el piso de todos los postores, y quien ofrece exactamente la base pierde contra quien ofrece la base más cien mil pesos.
3. Termine la cifra en números no redondos (p. ej. $217.413.700). Los empates se resuelven a favor de quien ofertó primero; un dígito raro le evita llegar a ese desempate.
4. Radique la oferta en los 5 días previos, no en la audiencia. Es gratis, es reservada, y le da la prioridad temporal en caso de empate.
Empieza su reloj. Diez días para hacer toda la due diligence, conseguir la plata y decidir.
Desde 5 días antes puede radicar el sobre cerrado con la oferta firmada y el título de depósito. Es reservada y no obliga a asistir a la audiencia. Hágalo aquí.
Certificado de tradición del día (¿apareció un embargo nuevo? ¿se canceló el proceso?), confirmar hora y enlace de la audiencia en el micrositio, y confirmar que la secretaría recibió su sobre.
Se reciben sobres durante una hora desde la apertura. Vencida la hora, se abren y se leen las ofertas válidas. El juez adjudica al mejor postor y se extiende acta con las dos mejores ofertas. Los demás depósitos se devuelven.
Consignar precio menos depósito, más el impuesto de remate si aplica, y radicar memorial con los recibos. Aquí es donde la gente pierde el negocio y la mitad del depósito. En el mismo memorial pida la reserva del art. 455-7.
Dentro de los 5 días siguientes al cumplimiento. Cancela hipotecas, embargos, patrimonio de familia y afectación a vivienda familiar; ordena la entrega y la expedición de copia del acta y el auto.
Protocolización en notaría e inscripción del acta y el auto en la ORIP de Barranquilla (folio 040-…). Pague impuesto de registro y derechos. Cuando salga el folio con usted como propietario, ya es dueño.
El secuestre debe entregar en 3 días. Si no, solicítelo al juez: la diligencia se practica dentro de los 15 días siguientes y no se admiten oposiciones. Lleve cerrajero y, si hace falta, pida acompañamiento de policía.
Ofertar por debajo de la base · depósito insuficiente o en cuenta equivocada · oferta condicionada o sujeta a financiación · sobre radicado fuera de término · discrepancia entre cifra en números y en letras · falta de poder cuando se actúa por otro. Ninguno de estos se corrige después: la oferta es irrevocable y el sobre se abre una sola vez.
No hay crédito hipotecario que desembolse en 5 días sobre un bien que todavía no está a su nombre. El saldo tiene que estar disponible antes de ofertar. Si falla, se imprueba el remate y pierde la mitad del depósito: sobre un avalúo de $300 M eso son $60 M.
El art. 456 le quita al ocupante la vía de la oposición, lo cual es una enorme ventaja frente a una compra normal. Aun así, entre solicitar la entrega y tener las llaves pueden pasar semanas. Presupueste ese tiempo en su modelo.
Hasta que el acta y el auto no estén inscritos en la ORIP, usted no aparece como propietario y no puede vender, hipotecar ni sacar servicios a su nombre.
Predial, servicios, administración y gastos de depósito causados hasta la entrega salen del producto del remate según el art. 455-7. Radique las certificaciones de deuda y pida que se paguen de ahí, no de su bolsillo.
En orden de frecuencia real, no de dramatismo.
| Riesgo | Qué pasa | Cómo se mitiga |
|---|---|---|
| No alcanzar a pagar el saldo | Remate improbado + pérdida de la mitad del depósito (= 20% del avalúo) | Tener el 100% del precio líquido antes de radicar el sobre. Sin excepciones. |
| Avalúo inflado | El 70% resulta ser precio de mercado o más; compró caro con esfuerzo extra | Valorar usted mismo con comparables reales del sector antes de mirar el avalúo |
| Ocupación hostil | Meses de gestión y costos para materializar la entrega | Llamar al secuestre, verificar que el secuestro se practicó, visitar el barrio |
| Deuda de administración | Ley 675: el nuevo propietario responde. Puede borrar todo el descuento | Certificación escrita del administrador antes de ofertar + pedir la reserva del art. 455-7 |
| Cuota proindiviso | Queda de comunero; para salir hay que ir a proceso divisorio | Leer con cuidado qué se remata: el bien o un porcentaje de derechos |
| Falsa tradición | No hay dominio pleno; imposible hipotecar y difícil revender | Leer todas las anotaciones del folio, no solo la última |
| Nulidades y tutelas del ejecutado | El remate se revierte meses después | Revisar el trámite antes de la adjudicación: después se sanea (art. 455) pero la tutela sigue abierta |
| Capital inmovilizado | Depósitos del 40% en remates que no gana o que se aplazan | No disparar a varios remates a la vez con el mismo capital |
| Estafas alrededor del remate | "Gestores" que cobran por adelantado, cuentas que no son del juzgado, listas pagas de remates inventados | El depósito se hace siempre en la cuenta judicial del Banco Agrario del despacho, verificada en secretaría. Nadie intermedia eso. |
La información normativa de este manual está en el CGP, es pública y gratuita. Lo que un curso serio puede aportar es práctica local (qué juzgado es ágil, qué secuestres responden, cómo se comporta el mercado de Barranquilla). Lo que no puede aportar es un atajo legal: si le prometen bases del 40%, "inmuebles sin deudas garantizados" o listas exclusivas de remates, está pagando por algo que no existe o que ya está publicado en el micrositio del juzgado.
Una por remate. Se guarda en este navegador.
| Término | Qué significa en la práctica |
|---|---|
| Avalúo | Valor del bien fijado dentro del proceso. Es la referencia de todo: la base es el 70% y el depósito el 40% de este número. |
| Base de licitación | Oferta mínima válida. 70% del avalúo. |
| Postura | Su oferta. Irrevocable desde que entra el sobre. |
| Secuestre | Auxiliar de la justicia que custodia el bien embargado y quien debe entregárselo. Su teléfono sale en el aviso: llámelo. |
| Ejecutante / ejecutado | Acreedor que cobra / deudor a quien le rematan. |
| Acreedor de mejor derecho | Típicamente el banco hipotecario. Puede rematar por cuenta de su crédito sin consignar depósito: es su competidor más fuerte. |
| Auto aprobatorio | La providencia que perfecciona el remate, cancela gravámenes y ordena la entrega. Junto con el acta, es su título de propiedad. |
| Improbación | El juez deja sin efecto el remate (típicamente por no pagar el saldo). Trae multa. |
| Remate desierto | Nadie ofertó. Se repite con la misma base; el precio solo baja si entra un avalúo nuevo. |
| Falsa tradición | Se transfirió algo distinto al dominio pleno (posesión, derechos de cuota, mejoras). Bandera roja. |
| ORIP | Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Los folios de Barranquilla empiezan por 040-. |
| Depósito judicial | Consignación en Banco Agrario a la cuenta del juzgado. Nunca a una cuenta personal. |